Можно ли продать квартиру, купленную на материнский капитал? Закон не запрещает этого делать, но при условии соблюдения требований и последовательности действий. Рассмотрим, как продать квартиру, купленную на материнский капитал.
Можно продать квартиру, купленную на материнский капитал
По государственной программе «Жилище» предусмотрен инструмент покупки квартиры или участка под застройку на деньги, полученные государством семьям с двумя и больше детей. При этом квартиры или дома могут покупаться как наличными, так и в кредит, используя ипотеку и материнский капитал. Продать квартиру, в которой есть доля совершеннолетних детей и получить разрешение проще, чем с несовершеннолетними.
Условия и особенности продажи жилья, купленного за маткапитал
Государство, выдавая сертификат маткапитала, ставит ограничения на его использование. При покупке жилья на эти деньги обязательна регистрация детей как владельцев, включая новорожденных и старших детей. Дело проходит под присмотром органов опеки и попечительского совета.
Обратите внимание!
При покупке недвижимости по сертификату распределяются доли всех членов семейства и каждый ребенок получает свою долю в зависимости от размера жилплощади.
Продажа недвижимого имущества за маткапитал возможна при предоставлении данных, что средства будут потрачены на покупку иной жилой площади или дети переедут к родственникам. При этом нужно выполнить такие условия:
- Размер доли собственности за каждым несовершеннолетним будет закреплен и равноценные доли они получат в новом жилье.
- Новая недвижимость, которая покупается взамен старой, будет иметь лучшие условия – больше площадь, лучше постройка, качественнее ремонт и прочее.
- Размер квартиры или дома должен быть не меньше старого продаваемого объекта.
Продать квартиру, дом или земельный участок, который приобрели за наличные или в кредит с использованием сертификата маткапитала, не имея на примете другого объекта для покупки или переезда в виду улучшений жилищных условий, нельзя.
Сроки продажи
Закон о маткапитале не предопределил специальных сроков, в которые можно проводить сделки по отчуждению имущества, полученого по сертификату. Сроки устанавливаются другими законами – «Об опеке» в статье 21 и статьями 28 и 37 Гражданского кодекса. Исходя из них:
- отчуждать имущество, которое оформлено на совершеннолетних, можно только с разрешением органов опеки, которое выдается на 3 месяца;
- если разрешили, заключить сделку купли-продажи нужно в течение 1 месяца.
Если за месяц после того, как справка была получена, не было продажи, то следует получить новую справку. Без получения этой справки не проведут операцию по снятию с регистрации, так как на объекте есть обременение. При этом купить новую недвижимость можно еще до того, как продали старую.
Нужно ли платить налог с продажи
Платить налоги за продажу недвижимости необходимо, если она приобреталась менее 5 лет назад. Такое правило действует с 1.01.2016. Если прошло более 5 лет, специальные налоги платить не нужно.
При этом есть особые условия. При совершении в одном отчетном периоде сделок по продаже и покупке недвижимости по сходной цене, налог на прибыль платить не надо. Но для этого собственник жилья не должен пользоваться правом получить налоговый вычет за приобретение предыдущей жилплощади.
Как рассчитать налог
Налог на прибыль, в том числе и с продажи недвижимости, в России составляет 13%. Граждане, нерезиденты РФ, платят 30%. Считать его необходимо от суммы, которую продавец получает от покупателя в процессе купли-продажи.
Уплачивается налог единым платежом после заполнения формы 3-НДФЛ. Считать процент нужно после того, как из полученной суммы будут вычтены другие расходы и удержания.
Декларацию подавать нужно в налоговую инспекцию не позднее 30 апреля следующего за сделкой года. А уплатить сумму в бюджет – до 15 июля после этого.
Обратите внимание!
Оплачивать подоходный НДФЛ за продажу собственности, которой более 5 лет, не нужно.
Продажа квартиры с материнским капиталом
Перед проведением основной сделки с регистрацией, необходимо провести предварительную, на которой будет происходить одновременно продажа предыдущего объекта и покупка следующего. Причем необходимо в новый договор по покупке включить детей как собственников жилья и закрепить за ними выделенные доли.
Процедуру выделения долей проводит нотариус. Обязательно это делать при переуступке квартиры, купленной в ипотеку. Срок действия снятия обременения действует полгода. Оформлять куплю-продажу можно только на одного супруга, а второй пишет согласие.
Покупать новый объект можно, как за собственные деньги, так и за заемные. Если берется кредит, то собственником выступают взрослые, а дети станут совладельцами уже после того, как кредит будет погашен.
Обратите внимание!
Об этом пишется специальный документ и заверяется у нотариуса. Перераспределение долей тогда возможно позже, опираясь на составленный договор.
Как только будет получено разрешение, следку можно сразу проводить.
Если квартира, дом или участок, в которой есть доли несовершеннолетних, продается без покупки другого жилья, то необходимо это документально подтвердить. Также возможно выплатить денежную компенсацию детям в размерах, на которые они претендуют, в зависимости от их долей в имуществе.
Разрешение органов опеки и ПФР
Разрешение следует получить в Попечительском совете. После приема заявления представители ООиП приходят по адресу на осмотр и беседуют с родителями и детьми. Они должны убедиться, что детям предоставят те же доли в новом доме и жилищные условия будут не хуже предыдущих.
Документы
Вместе с заявлением родители подают такие документы:
- паспорта родителей и свидетельства о рождении детей, а также паспорта тех, кому уже есть 14;
- свидетельство о браке или разводе;
- письменное одобрение продажи собственности от детей, кому больше 14;
- документы на жилое имущество, что продается;
- документы на покупаемый объект. Их можно получить после составления предварительного договора.
Если при продаже жилья покупаться другое не будет, то документы на это жилье и составленное нотариусом заявление о перераспределении долей также прикладываются. Чтобы получить у ООиП справку на одобрение продажи с денежной компенсацией детям - следует предоставить документальное подтверждение и документ о материальном обозначении долей.
Как продать ипотечную квартиру с материнским капиталом
В случае, когда квартира с обременением и взята в кредит, то при продаже следует уведомить об этом банк, чтобы он переписал документы на покупателя. Также покупатель может погасить ипотеку или частично расплатиться еще на момент передачи задатка.
Прежде, чем продавать купленную в ипотечный кредит недвижимость, стоит выделить доли имущества на детей у нотариуса. Обращение в органы опеки может быть и до этого.
Риски продажи квартиры, купленной с использованием материнского капитала
Без одобрения ООиП сделку проводить нельзя, но и в случае проведения ее можно оспорить. Чтобы иметь возможность выписать несовершеннолетних нужно проводить двойную сделку по продаже-покупке в один день или организовать договор обмена с доплатой.
Продажа недвижимости, в которой есть доли несовершеннолетних, без покупки другого равноценного или лучшего жилья возможна, но требует одобрения органов опеки. Если они посчитают, что другое жилье, куда будут вписаны дети, непригодно или неравноценно, то они откажут в разрешении и сделка сорвется. Если будут выявлены нарушения прав детей при любых сделках - ее инициаторам грозит уголовное наказание.
